La transition écologique génère un phénomène préoccupant : la spéculation foncière verte. Des investisseurs acquièrent massivement des terres agricoles ou naturelles pour capitaliser sur leur valorisation environnementale future, créant des distorsions sur les marchés fonciers. Cette pratique menace l’accès à la terre pour les agriculteurs, compromet la souveraineté alimentaire et peut paradoxalement nuire aux objectifs écologiques poursuivis. Face à cette réalité, les dispositifs juridiques existants semblent insuffisants. Notre analyse examine les mécanismes de protection contre cette forme émergente de spéculation, en confrontant les outils réglementaires actuels aux nouvelles stratégies d’accaparement des terres justifiées par des arguments environnementaux.
Le phénomène de spéculation foncière verte : définition et manifestations
La spéculation foncière verte constitue un phénomène relativement récent qui mérite d’être clairement défini. Elle se caractérise par l’acquisition de terres agricoles, forestières ou naturelles dans une perspective spéculative, sous couvert d’objectifs environnementaux. Les investisseurs anticipent une valorisation future de ces terrains, soit par l’évolution des réglementations environnementales, soit par la monétisation de services écosystémiques comme la séquestration carbone ou la compensation écologique.
Cette forme de spéculation se manifeste concrètement par plusieurs tendances observables. D’abord, l’entrée massive d’acteurs financiers sur le marché des terres agricoles : fonds d’investissement, sociétés de gestion d’actifs et grandes fortunes acquièrent des surfaces considérables. Par exemple, en France, certains territoires forestiers ont vu leur prix augmenter de 30% en cinq ans, largement au-dessus de l’inflation, sous la pression d’investisseurs cherchant à développer des projets de compensation carbone.
Le mécanisme opère souvent via des holdings ou sociétés écrans qui fractionnent les acquisitions pour contourner les régulations existantes. Les terres visées sont principalement situées dans des zones à fort potentiel écologique : proximité de zones Natura 2000, territoires à forte biodiversité, ou espaces susceptibles d’accueillir des projets de reforestation massive.
Les motivations derrière la spéculation verte
Plusieurs facteurs expliquent l’attractivité croissante de ce type d’investissement :
- La valorisation des crédits carbone sur les marchés internationaux
- L’anticipation du renforcement des obligations de compensation écologique pour les entreprises
- La recherche de placements financiers présentés comme « éthiques » ou « durables »
- La diversification des portefeuilles d’investissement face aux incertitudes climatiques
Les conséquences sont multiples et préoccupantes. Sur le plan économique, cette pression spéculative entraîne une inflation du prix des terres, rendant l’accès au foncier plus difficile pour les agriculteurs, particulièrement les jeunes en phase d’installation. Sur le plan social, elle contribue à la concentration foncière et peut accentuer la dévitalisation rurale lorsque les projets n’impliquent pas les communautés locales.
L’exemple des Landes de Gascogne illustre cette problématique. Après les tempêtes de 1999 et 2009, des investisseurs ont acquis d’importantes surfaces forestières dévastées à bas prix, pour y développer des projets de compensation carbone. Ces acquisitions ont provoqué une hausse significative des prix, excluant de fait les acteurs locaux traditionnels et modifiant profondément l’équilibre économique territorial.
Paradoxalement, cette forme de spéculation peut même s’avérer contre-productive sur le plan environnemental lorsqu’elle favorise des projets de monoculture forestière à croissance rapide au détriment d’écosystèmes diversifiés, ou quand elle conduit à l’abandon de pratiques agricoles vertueuses au profit de mises en réserve passives des terres.
Cadre juridique actuel : forces et insuffisances
Le droit français dispose de plusieurs outils visant à réguler les marchés fonciers, mais leur conception initiale n’anticipait pas spécifiquement le phénomène de spéculation foncière verte. L’analyse de ce cadre juridique révèle à la fois des mécanismes mobilisables et d’importantes lacunes face à cette problématique émergente.
Le principal dispositif de régulation des transactions foncières rurales repose sur les Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural (SAFER). Créées par la loi d’orientation agricole de 1960, ces sociétés bénéficient d’un droit de préemption leur permettant d’intervenir dans les ventes de biens ruraux pour favoriser l’installation d’agriculteurs et lutter contre la spéculation. Toutefois, leur action présente des limites face à la spéculation verte : leur droit de préemption ne s’applique pas aux transactions portant sur des parts de sociétés, mécanisme fréquemment utilisé par les investisseurs pour contourner la régulation.
Le contrôle des structures agricoles, régi par le Code rural et de la pêche maritime, constitue un autre levier de régulation. Il soumet à autorisation administrative l’exploitation de terres agricoles au-delà de certains seuils, variables selon les régions. Néanmoins, ce dispositif concerne l’exploitation et non la propriété foncière elle-même, ce qui limite son efficacité face aux acquisitions spéculatives où le terrain peut rester inexploité ou faire l’objet d’une exploitation minimale.
Les avancées législatives récentes
Certaines évolutions législatives ont tenté de renforcer l’encadrement juridique :
- La loi du 20 mars 2017 relative à la lutte contre l’accaparement des terres agricoles a étendu le droit de préemption des SAFER aux cessions partielles de parts sociales
- La loi du 23 décembre 2021 portant mesures d’urgence pour assurer la régulation de l’accès au foncier agricole a instauré un mécanisme de contrôle des sociétés possédant ou exploitant du foncier agricole
Ces avancées demeurent toutefois insuffisantes face aux stratégies d’acquisition sophistiquées. En particulier, le droit de l’environnement français, bien qu’en constante évolution, n’intègre pas explicitement de dispositions visant à prévenir l’accaparement spéculatif des terres à finalité environnementale. Les dispositifs comme les Obligations Réelles Environnementales (ORE), introduites par la loi biodiversité de 2016, peuvent même parfois servir indirectement les stratégies spéculatives en valorisant le foncier concerné.
Au niveau européen, la Politique Agricole Commune (PAC) aborde timidement la question de l’accès au foncier, mais son impact reste limité sur les marchés fonciers nationaux. La Commission européenne a publié en 2017 des lignes directrices sur la protection des terres agricoles, reconnaissant l’enjeu de la concentration foncière, mais sans proposer de cadre contraignant pour les États membres.
Cette analyse révèle un décalage entre l’arsenal juridique existant, conçu principalement pour préserver la vocation agricole des terres et favoriser l’exploitation familiale, et les nouvelles formes de spéculation motivées par des considérations environnementales. Cette inadéquation appelle une refonte des outils de régulation intégrant la dimension écologique des usages fonciers tout en prévenant les dérives spéculatives.
Initiatives internationales et droit comparé
L’examen des dispositifs juridiques à l’international offre des perspectives enrichissantes pour améliorer l’encadrement de la spéculation foncière verte en France. Plusieurs pays ont développé des approches innovantes qui méritent d’être analysées dans une optique de droit comparé.
En Allemagne, le système de régulation foncière s’appuie sur la Grundstückverkehrsgesetz (loi sur les transactions foncières), qui permet aux autorités locales de refuser une vente de terres agricoles si celle-ci conduit à une « distribution malsaine du sol ». Ce concept large a été interprété par les tribunaux comme incluant la concentration excessive de terres ou l’acquisition par des non-agriculteurs sans projet agricole viable. Certains Länder ont renforcé ce dispositif en introduisant des plafonds d’acquisition et en élargissant les motifs de refus aux transactions susceptibles de compromettre la structure agricole locale, y compris celles motivées par des objectifs environnementaux détournés.
Le modèle danois se distingue par une approche restrictive concernant l’acquisition de propriétés agricoles. La loi sur l’agriculture danoise impose une obligation de résidence sur ou à proximité de l’exploitation, ainsi qu’une formation agricole pour l’acquéreur. Ces exigences limitent efficacement les acquisitions purement spéculatives, y compris celles justifiées par des motifs environnementaux, en privilégiant les exploitants réellement impliqués dans la gestion des terres.
Au Québec, la Commission de protection du territoire agricole exerce un contrôle rigoureux sur les changements d’usage des terres agricoles. Ce système est complété par des programmes facilitant l’accès au foncier pour les agriculteurs, notamment via des banques de terres gérées par des organismes publics. Cette approche double – protection stricte et soutien actif – permet de maintenir l’usage productif des terres tout en intégrant des objectifs environnementaux.
Initiatives internationales et soft law
Au-delà des législations nationales, plusieurs initiatives internationales ont tenté d’établir des principes directeurs concernant les investissements fonciers responsables :
- Les Directives volontaires pour une gouvernance responsable des régimes fonciers de la FAO (2012)
- Les Principes pour un investissement responsable dans l’agriculture du Comité de la sécurité alimentaire mondiale (2014)
- La Déclaration des Nations Unies sur les droits des paysans (2018)
Bien que non contraignants, ces instruments de soft law établissent des standards qui influencent progressivement les législations nationales et fournissent un cadre conceptuel pour penser la régulation des investissements fonciers, y compris ceux motivés par des considérations environnementales.
L’expérience des pays du Sud global face à l’accaparement des terres (land grabbing) offre également des enseignements précieux. Confrontés plus précocement au phénomène d’acquisition massive de terres par des investisseurs étrangers, certains pays comme l’Éthiopie ou le Brésil ont développé des mécanismes de protection des communautés locales et de leurs droits d’usage traditionnels. Ces dispositifs, adaptés aux contextes nationaux, mettent l’accent sur la participation des populations concernées et la transparence des transactions.
Cette analyse comparative fait ressortir plusieurs principes structurants qui pourraient inspirer l’évolution du droit français : la préférence accordée aux exploitants effectifs sur les investisseurs, l’encadrement des changements d’usage des sols, la limitation de la concentration foncière, et l’implication des communautés locales dans les décisions affectant leur territoire. Ces principes permettraient de distinguer les projets environnementaux légitimes des opérations purement spéculatives déguisées en initiatives écologiques.
Propositions de réformes juridiques adaptées
Face aux limites du cadre juridique actuel, plusieurs réformes pourraient être envisagées pour mieux encadrer la spéculation foncière verte tout en préservant les initiatives environnementales authentiques. Ces propositions s’articulent autour de trois axes principaux : le renforcement des outils de régulation existants, la création de nouveaux dispositifs spécifiques, et l’amélioration de la gouvernance foncière.
En premier lieu, un renforcement des prérogatives des SAFER apparaît nécessaire. Leur droit de préemption pourrait être étendu à l’ensemble des transactions portant sur des sociétés détenant du foncier rural, quelle que soit la proportion de parts cédées. Cette extension permettrait de contrer efficacement les stratégies d’évitement consistant à structurer les acquisitions via des montages sociétaires complexes. Par ailleurs, les critères d’intervention des SAFER pourraient explicitement intégrer la lutte contre la spéculation environnementale, en distinguant les projets écologiques authentiques des opérations purement financières.
La création d’un Observatoire de la spéculation foncière verte constituerait un outil précieux pour documenter le phénomène et orienter l’action publique. Cet organisme pourrait être chargé de collecter des données sur les transactions, d’analyser les évolutions de prix, et d’identifier les zones particulièrement exposées aux pressions spéculatives. Ces informations permettraient d’activer des mécanismes d’alerte et de cibler les interventions régulatrices.
Nouveaux outils juridiques spécifiques
Plusieurs innovations juridiques pourraient être introduites pour traiter spécifiquement la question de la spéculation verte :
- Un test d’intégrité environnementale pour les projets d’acquisition de grandes surfaces foncières à vocation écologique
- Un plafonnement des surfaces pouvant être détenues par une même entité juridique pour des projets de compensation
- Des clauses anti-spéculatives obligatoires dans les contrats portant sur des terres destinées à des projets environnementaux
Le test d’intégrité environnementale évaluerait la cohérence du projet avec les politiques publiques environnementales locales, sa plus-value écologique réelle, et son impact social sur le territoire concerné. Il permettrait de filtrer les projets selon leur contribution effective à la transition écologique, au-delà des effets d’annonce.
Une réforme du régime des Obligations Réelles Environnementales (ORE) serait également souhaitable. Ce dispositif, qui permet d’attacher durablement des obligations environnementales à un bien immobilier, pourrait être adapté pour prévenir son détournement à des fins spéculatives. Par exemple, les ORE pourraient être assorties d’une obligation de maintien d’un usage productif compatible avec les objectifs environnementaux, lorsque les caractéristiques du terrain le permettent.
La fiscalité foncière constitue un autre levier d’action. Une taxation progressive sur la détention de grandes surfaces acquises récemment pourrait décourager les acquisitions massives à visée spéculative. Parallèlement, des incitations fiscales pourraient être accordées aux propriétaires engageant leurs terres dans des projets environnementaux authentiques impliquant les acteurs locaux et maintenant une activité économique durable.
Enfin, au niveau de la gouvernance, la création d’instances territoriales de régulation foncière associant collectivités, agriculteurs, propriétaires et associations environnementales permettrait d’assurer une médiation entre les différents usages du sol. Ces Comités Territoriaux du Foncier Durable pourraient émettre des avis consultatifs sur les projets d’acquisition significatifs et contribuer à l’élaboration de stratégies foncières locales intégrant les enjeux écologiques sans céder aux logiques spéculatives.
Ces différentes propositions visent à établir un équilibre entre protection contre la spéculation et encouragement des initiatives environnementales vertueuses. Leur mise en œuvre nécessiterait une modification du Code rural et de la pêche maritime, du Code de l’environnement et potentiellement du Code général des impôts.
Vers une conception renouvelée de la propriété foncière face aux enjeux écologiques
La problématique de la spéculation foncière verte nous invite à repenser plus fondamentalement notre conception juridique de la propriété foncière. Au-delà des mesures techniques évoquées précédemment, une réflexion de fond s’impose sur l’articulation entre propriété privée, intérêt général et impératifs écologiques.
Le droit de propriété, tel que consacré par l’article 544 du Code civil français, confère au propriétaire le droit de jouir et disposer des choses « de la manière la plus absolue ». Cette conception, héritée de la Révolution française, a progressivement été tempérée par diverses limitations d’intérêt général. La montée en puissance des préoccupations environnementales invite à poursuivre cette évolution vers une conception plus sociale et écologique de la propriété foncière.
La notion de fonction sociale de la propriété, développée notamment dans certaines traditions juridiques latino-américaines, offre une perspective intéressante. Cette approche considère que la propriété foncière implique des responsabilités envers la société, et que sa légitimité est conditionnée par l’usage socialement utile qui en est fait. Transposée aux enjeux contemporains, cette conception pourrait être enrichie d’une fonction écologique de la propriété, faisant du propriétaire le gardien d’un patrimoine naturel commun.
Vers des formes alternatives de propriété
Au-delà de la régulation de la propriété privée classique, le développement de formes alternatives de propriété foncière mérite d’être encouragé :
- Les fiducies foncières environnementales, inspirées des land trusts anglo-saxons
- Les communs fonciers gérés collectivement par des communautés d’usagers
- Les baux environnementaux dissociant propriété et usage écologique
Ces modèles alternatifs partagent une caractéristique commune : ils dissocient la propriété juridique formelle de l’usage effectif des terres, permettant de sécuriser leur vocation environnementale sur le long terme tout en prévenant les logiques spéculatives. Par exemple, les fiducies foncières environnementales confient la propriété à une structure à but non lucratif ayant pour mission exclusive la préservation du patrimoine naturel, tout en permettant des usages compatibles avec cette mission.
L’expérience de Terre de Liens en France illustre la pertinence de ces approches alternatives. Cette organisation acquiert des terres agricoles grâce à l’épargne citoyenne pour les soustraire à la spéculation et les confier à des agriculteurs pratiquant une agriculture écologique. Ce modèle démontre qu’il est possible de mobiliser des capitaux privés pour des projets environnementaux sans céder aux logiques spéculatives, en ancrant la gouvernance foncière dans une approche territoriale et participative.
Au niveau conceptuel, la notion de patrimoine commun, déjà présente dans le Code de l’environnement français, pourrait être approfondie et opérationnalisée. Elle permettrait de reconnaître que certaines fonctions écologiques des terres (séquestration carbone, préservation de la biodiversité, cycle de l’eau) relèvent d’un intérêt commun qui transcende le droit de propriété individuel, justifiant ainsi un encadrement renforcé des usages susceptibles de compromettre ces fonctions.
Cette évolution conceptuelle appelle une articulation plus fine entre les différentes branches du droit concernées : droit civil, droit rural, droit de l’environnement, droit fiscal. Elle invite également à repenser les échelles de gouvernance foncière, en renforçant le rôle des territoires dans la définition des usages légitimes des sols, au-delà des logiques de marché.
La lutte contre la spéculation foncière verte ne peut se limiter à des ajustements techniques du cadre réglementaire existant. Elle nécessite une réflexion de fond sur notre rapport juridique à la terre, dans un contexte où celle-ci devient simultanément un support vital pour la transition écologique et un objet d’investissement financier. L’enjeu est de construire un cadre juridique qui reconnaisse la multifonctionnalité des espaces naturels et agricoles, et qui organise une hiérarchie des usages privilégiant l’intérêt général écologique sur le long terme.
FAQ : Questions pratiques sur la protection contre la spéculation foncière verte
Comment distinguer un projet environnemental authentique d’une opération spéculative ?
Plusieurs critères peuvent aider à identifier les projets environnementaux légitimes : l’implication des acteurs locaux dans la conception et la gouvernance du projet, la transparence sur les financements et les objectifs poursuivis, la cohérence avec les politiques publiques territoriales, le maintien d’activités productives durables lorsque c’est possible, et l’existence d’engagements contraignants sur le long terme. À l’inverse, les opérations à caractère spéculatif se caractérisent souvent par l’absence d’ancrage territorial, des montages juridiques complexes visant à optimiser la rentabilité financière, et l’absence de garanties sur la pérennité des actions environnementales annoncées.
Quels recours existent pour les collectivités confrontées à des acquisitions massives de terres sur leur territoire ?
Les collectivités territoriales disposent de plusieurs leviers d’action. Elles peuvent solliciter l’intervention des SAFER via leur droit de préemption, lorsque celui-ci est applicable. Elles peuvent également utiliser leurs documents d’urbanisme (PLU, SCOT) pour encadrer les usages des sols. Dans certains cas, elles peuvent exercer leur propre droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles. Enfin, elles ont la possibilité de constituer des réserves foncières ou de soutenir des initiatives citoyennes d’acquisition collective.
Les particuliers peuvent-ils contribuer à la lutte contre la spéculation foncière verte ?
Les citoyens peuvent agir à plusieurs niveaux. En tant que propriétaires, ils peuvent privilégier des modes de gestion durables et, lors de transmissions, favoriser des repreneurs engagés dans des projets territoriaux plutôt que des investisseurs extérieurs. En tant qu’épargnants, ils peuvent orienter leurs placements vers des fonds d’investissement éthiques pratiquant une gestion foncière responsable, comme Terre de Liens ou certaines foncières forestières citoyennes. Ils peuvent également s’impliquer dans la veille foncière locale et alerter les autorités sur des transactions suspectes.
Comment sécuriser juridiquement un projet environnemental non spéculatif ?
Plusieurs outils juridiques permettent de garantir la vocation environnementale d’un terrain sur le long terme, tout en prévenant les dérives spéculatives. Les Obligations Réelles Environnementales (ORE) permettent d’attacher durablement des engagements écologiques à un bien foncier. La création d’une structure dédiée à but non lucratif (association, fondation) pour porter la propriété peut constituer une garantie supplémentaire. L’élaboration d’une charte d’usage incluant des clauses anti-spéculatives et la mise en place d’une gouvernance partagée impliquant les acteurs locaux renforcent également la légitimité et la pérennité du projet.
Quelles différences entre compensation écologique et spéculation verte ?
La compensation écologique est un mécanisme légal imposant aux maîtres d’ouvrage de compenser les impacts résiduels de leurs projets sur l’environnement par des actions positives. Lorsqu’elle est correctement encadrée, elle répond à des exigences précises en termes d’équivalence écologique et de pérennité des mesures. La spéculation verte, en revanche, désigne l’acquisition de terres dans une logique purement financière, anticipant leur valorisation future liée aux politiques environnementales. Le risque de dérive apparaît lorsque des acteurs financiers investissent massivement dans des terrains destinés à la compensation, créant une pression à la hausse sur les prix et parfois une standardisation appauvrissante des mesures compensatoires.
Comment évaluer l’impact social d’un projet foncier à vocation environnementale ?
L’évaluation de l’impact social d’un projet environnemental devrait prendre en compte plusieurs dimensions : ses effets sur l’emploi local et les activités économiques préexistantes, sa contribution à l’attractivité du territoire, son accessibilité pour les habitants, sa gouvernance plus ou moins participative, et sa cohérence avec les besoins exprimés localement. Des méthodologies d’évaluation comme l’analyse coûts-bénéfices sociale ou les études d’impact social peuvent être mobilisées. L’implication des parties prenantes locales dans cette évaluation constitue en soi un indicateur de l’ancrage territorial du projet.